Vendre sa propriété est rarement un long fleuve tranquille. C’est un tourbillon où les chiffres s'entrechoquent avec les souvenirs, et où chaque décision pèse lourd. Vous avez enfin reçu une promesse d’achat (PA) qui vous semble solide, mais elle est conditionnelle (à l'inspection, au financement ou même à la vente de la maison de l'acheteur). Une situation fréquente et tout à fait normale sur le marché immobilier québécois.
Soudain, le téléphone sonne : un autre acheteur, coup de cœur immédiat, vous propose une offre encore plus alléchante.
Avez-vous le droit de dire oui ?
La réponse courte est : Oui, mais pas n'importe comment, et toujours avec l'encadrement rigoureux de votre courtier immobilier. Voici comment gérer cette situation délicate sans perdre le nord (ni votre transaction).
1. La clause de « 72 heures » (ou premier refus) : votre meilleure alliée
Dans le jargon immobilier québécois, c'est ce qu'on appelle la clause de 72 heures (ou clause d'avis de 72 heures). Elle est spécifiquement prévue et encadrée, notamment dans l'Annexe A du formulaire de Promesse d'achat de l'OACIQ, lorsque la condition est la vente de la propriété de l'acheteur. Elle permet au vendeur de continuer à solliciter des offres malgré une promesse d'achat acceptée qui contient une telle condition.
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Comment ça marche ? Si vous recevez une deuxième offre (souvent appelée "offre de remplacement" ou "offre subordonnée"), vous pouvez aviser le premier acheteur, par écrit.
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Le dilemme de l'acheteur : celui-ci dispose alors d'un délai prédéterminé (souvent 72 heures, d'où son nom) pour soit lever toutes ses conditions et s'engager fermement, soit se retirer et vous laisser vendre au deuxième acheteur.
2. Pourquoi ce n'est jamais « qu'une question de chiffres »
Si la deuxième offre est plus élevée de 5 000 $ ou même 10 000 $, la tentation est forte. Mais attention aux émotions et aux détails !
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La loyauté et le stress : le premier acheteur est déjà investi émotionnellement et financièrement (frais d'inspection, demande de prêt). Le bousculer peut parfois faire dérailler une vente presque acquise pour un gain incertain.
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La solidité de l'offre : un montant plus élevé ne signifie pas toujours un meilleur dossier. En tant que courtiers, nous analysons la capacité financière et le sérieux de ce nouvel arrivant. Est-ce un coup de tête ou un projet béton avec une préqualification bancaire solide ?
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L'inspection pré-achat : une condition incontournable au Québec pour protéger l'acheteur. Le fait qu'une offre soit conditionnelle à l'inspection est une étape saine. Ne vous précipitez pas à rejeter une première offre solide sous prétexte d'une condition d'inspection, car la deuxième offre en aura fort probablement une aussi.
3. L'importance d'un accompagnement, certifié OACIQ
Accepter deux offres simultanément sans les clauses appropriées et les formulaires reconnus par l'OACIQ pourrait vous placer dans une situation juridique périlleuse (vous pourriez vous retrouver avec l'obligation de vendre à deux personnes différentes !).
Le rôle essentiel de votre courtier immobilier, membre de l'OACIQ :
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Protéger vos arrières : s'assurer que chaque document est lié par des clauses de préséance claires, notamment en utilisant l'Annexe R – Acceptation d'une autre promesse d'achat pour les offres subordonnées.
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Gérer l'humain : communiquer avec diplomatie et transparence auprès de tous les acheteurs pour maintenir un climat de confiance, car une transaction qui finit bien est une transaction où tout le monde se sent respecté.
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Conseil stratégique : évaluer objectivement chaque offre, au-delà des chiffres, pour vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation et des risques encourus.
Conclusion
Oui, l'immobilier est une affaire de gros sous, mais c'est surtout une affaire de décisions humaines et d'expertise professionnelle. Que vous soyez guidé par la sécurité du premier acheteur ou l'opportunité d'une meilleure offre, l'important est d'agir avec transparence, rigueur juridique et l'appui d'un professionnel qui connaît parfaitement les rouages du marché québécois.
Vous avez reçu une offre mais vous doutez de la suite ? Votre courtier est là pour vous guider. Ne laissez pas le stress décider pour vous. Discutons-en ensemble pour élaborer la stratégie qui protègera vos intérêts et votre tranquillité d'esprit.
